Bau- & Wohnungswesen

Das Statistische Amt publiziert im Bereich Bau- und Wohnungswesen aktuelle Zahlen zum Gebäude- und Wohnungsbestand,  zur Wohnbautätigkeit sowie die Leerwohnungsstatistik. Als Grundlage hierfür dienen das Gebäude und Wohnungsregister (GWR) sowie die Informationen der Gebäudeversicherung (GVZ).

Im 4. Quartal 2018 kamen im Kanton Zürich 2’020 Neubauwohnungen hinzu. Stärkster Monat war in diesem Zeitraum der November, in dem 843 Wohnungen fertig gestellt wurden.

Jahresentwicklung

Im Jahr 2018 wurden 9’320 Wohnungen im Zuge von Neubauprojekten fertig gestellt, davon gut 67 Prozent in Mehrfamilienhäusern. Zudem kamen rund 1’190 Wohnungen aufgrund von Umbauten, Aufstockungen oder anderen baulichen Eingriffen an bereits bestehenden Gebäuden hinzu. Dies entspricht rund 11% des gesamten Wohnungszuwachses im Jahr 2018.

Zukünftige Entwicklung

Wirft man einen Blick in die Zukunft, so lässt sich erkennen, dass in den nächsten zwölf Monaten 10’360 Wohnungen vor der Fertigstellung stehen. Im darauffolgenden Jahr sind bereits 5’920 und langfristig weitere 3’400 Wohnungen projektiert. Während hinsichtlich der langfristigen Bauentwicklung noch grosse Ungewissheit besteht, ist auf Basis der registrierten Projekte davon auszugehen, dass das Niveau der Bauentwicklung in der näheren Zukunft tendenziell steigen wird.

Räumliche Verteilung

Grosse Wohnbauprojekte sind räumlich und zeitlich begrenzt und stellen in den Gemeinden in der Regel besondere Ereignisse dar. Entsprechend ändert sich die räumliche Verteilung grösserer Wohnbaukonzentrationen ständig.

Schaut man sich den Anteil der Neuwohnungen am gesamten Wohnungsbestand im letzten Quartal an, so führt die Gemeinde Aesch mit einem Neuwohnungsanteil von 3% die Rangliste an. Absolut gesehen wurden mit 526 Wohnungen in Zürich die meisten Wohnungen gebaut. Dies entspricht bei einem aktuellen Wohnungsbestand von 230'182 einen Neuwohnungsanteil von 0.2%. Durch Aggregation der neu gebauten Wohnungen auf ein gleichmässiges Raster lassen sich Aussagen über die kleinräumigen Wohnbau- konzentrationen machen. Grossprojekte sowie eine Häufung von kleineren Projekten werden so besser erkennbar. Im letzten Quartal lag im Kanton Zürich die höchste Baudichte bei 161 Neubauwohnungen pro 0.75 km2.

Wohnbauentwicklung seit dem Jahr 2000

Seit der Jahrtausendwende ist die Bauentwicklung angestiegen und liegt in den letzten Jahren auf einem deutlich höheren Niveau. In den letzten fünf Jahren wurden durchschnittlich etwa 9’380 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Die Bautätigkeit lag somit um 2’460 Wohnungen über dem Durchschnitt der ersten fünf Jahre des Beobachtungszeitraums. Auch die Zusammensetzung der Neubauten hat sich spürbar verändert. Während um die Jahrtausendwende noch rund 28% der Wohnungen in Einfamilienhäusern entstanden, stellt diese Kategorie im letzten Jahr nur noch 6% der Neubauwohnungen. Umgekehrt werden heute in der Regel mehr Wohnungen in gemischt genutzten Gebäuden realisiert. Der grösste Teil der Neubauwohnungen entsteht jedoch heute wie damals in Mehrfamilienhäusern.

Hintergrund

Das Gebäude- und Wohnungsregister stellt eine der wichtigsten Datenquellen zu Beurteilung der baulichen Entwicklung im Kanton Zürich dar. Es erfasst alle geplanten und bestehenden Wohngebäude und enthält zahlreiche Angaben zum jeweiligen Gebäude, wie z.B. das Baujahr, die Gebäudekategorie oder seine Lage im Kanton. Auch Informationen zu den Wohnungen, wie z.B. die Wohnfläche oder die Zahl der Zimmer, sind Teil des Registers.

Weitere Informationen

Dieser Bericht wurde automatisiert erstellt. Weitere Informationen zum Wohnungsbestand und zur Bautätigkeit sind auf unserer Homepage unter Wohnungsbestand zu finden. Auf Wunsch bieten wir ausserdem massgeschneiderte Auswertungen und Analysen an. Wenden Sie sich dafür bitte an unseren Datashop oder an die Abteilung Analysen & Studien.

Datendownload

Die den Auswertungen zu Grunde liegende Daten können als Tabelle oder Karte bezogen werden. Dabei gilt es zu beachten, dass die Daten aufgrund von Nachkorrekturen in den Registerdaten leichte Unterschiede zu den in den Quartalsberichten dargestellten Zahlen aufweisen können.

Die Leerwohnungszählung ermittelt jährlich die Zahl der Wohnungen, die am 1. Juni leer stehen und zur Vermietung oder zum Kauf ausgeschrieben sind. Die Leerwohnungszahl bildet dabei nur einen Teil der Wohnungen ab, die auf den Markt kommen. Der Grossteil der Wohnungen wird unmittelbar nach einem Auszug wieder vermietet oder verkauft. Damit herrscht am Wohnungsmarkt mehr Bewegung, als in der Leerwohnungszahl zum Ausdruck kommt. Die Leerwohnungsziffer bezeichnet den Anteil leerer Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand.

Ältere Wohnungen häufiger ohne Mieter

Seit 2012 nimmt die Zahl leerstehender Wohnungen im Kanton Zürich zu. Insgesamt stieg sie in den letzten fünf Jahren um etwas mehr als 2'400. Allein im letzten Jahr kamen rund 730 Leerwohnungen hinzu, das sind deutlich mehr als noch im Jahr 2017, als der Anstieg etwa 450 Wohnungen betrug.

Leerwohnungsentwicklung und Bautätigkeit hängen immer miteinander zusammen. Auch der Anstieg der Leerwohnungszahl von 2003 bis 2007 fällt mit einer Phase steigender Bautätigkeit zusammen. Gleichzeitig werden in diesem Zeitraum die ersten Auswirkungen der Personenfreizügigkeit mit der EU spürbar. Die starke Bevölkerungszunahme führte daher in den folgenden Jahren zu einer Abnahme der Leerwohnungsquote. Von 2007 fiel die Leerwohnungsziffer von ca. 0.75 auf unterhalb von 0.6% im Jahr 2013.

Im Vergleich zur starken Bevölkerungszunahme unmittelbar nach der Umsetzung der vollen Personenfreizügigkeit mit der EU hat die Bevölkerungszahl über die letzten Jahre weniger stark zugenommen. Das Wachstum liegt aber immer noch auf einem hohen Niveau von über 19'000 Personen pro Jahr. Der erneute Anstieg der Leerwohnungszahlen erstaunt nur auf den ersten Blick. Bei der durchschnittlichen Wohnungsbelegung von derzeit 2,05 Personen hätte es für die 110'000 neuen Einwohnerinnen und Einwohner in den letzten fünf Jahren rund 53'500 neue Wohnungen gebraucht. Tatsächlich wurden aber mehr als 57‘000 neue Wohnungen gebaut. Neben einem leichten Rückgang der durchschnittlichen Wohnungsbelegung ist ein Anstieg der Leerwohnungszahlen die logische Konsequenz.

Erstaunlicherweise tragen Neubauwohnungen jedoch nur indirekt zum beobachteten Anstieg der Leerwohnungsziffer bei. Das Leerstandsniveau von Neubauten aller Wohnungsgrössen verbleibt im Jahr 2018 auf dem Niveau des Vorjahrs. Offensichtlich entscheiden sich immer mehr Haushalte dafür, in eine neue Wohnung zu ziehen, während ältere Wohnungen immer häufiger keinen Mieter finden. Kleine Wohnungen haben darüber hinaus den geringsten Anstieg bei den Leerständen zu verzeichnen. Die Zahl leerer Wohnungen mit mehr als drei Zimmern hat hingegen im Schnitt um rund 13 Prozent zugenommen.   

Kleine und mittelgrosse Gemeinden tragen den Anstieg

Eine Vielzahl an kleinen und mittelgrossen Gemeinden, tragen im aktuellen Jahr den Anstieg der Leerwohnungszahlen. Deutlich wird dies, wenn man die aktuelle Zu- und Abnahme der Leerwohnungszahlen mit derjenigen vom Vorjahr vergleicht. In beiden Jahren gibt es annähernd gleich viele Gemeinden mit abnehmenden und gleich viele Gemeinden mit zunehmenden Leerwohnungszahlen – auch im letzten Jahr stiegen die Leerwohnungszahlen.  

Würden die Punkte (jeder Punkt entspricht einer Gemeinde) exakt gleich verlaufen, würden wir den gleichen Leerwohnungszuwachs wie im letzten Jahr sehen. Während jedoch auf der abnehmenden Seite die Veränderung der Leerwohnungszahl in beiden Jahren fast identisch verläuft, lässt sich auf der zunehmenden Seite ein deutlicher Anstieg erkennen (blau markiert). Eine Vielzahl an kleinen und mittelgrossen Gemeinden tragen im aktuellen Jahr den Anstieg der Leerwohnungszahlen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass eine Gemeinde von einem Jahr aufs nächste durchaus die Seiten wechseln kann, wie beispielhaft an der Gemeinde Rüti und der Stadt Winterthur aufgezeigt (rote Pfeile). Beide wiesen im Jahr 2017 eine deutliche Zunahme gegenüber 2016 auf, im Jahr 2018 zeigen sie jedoch genauso eine deutliche Abnahme gegenüber 2017 auf. Daran wird deutlich, dass die Leerwohnungszählung zumindest lokal grossen Schwankungen unterworfen ist, die von einzelnen Bauprojekten und ihrem Zeitpunkt der Fertigstellung abhängt.

Rund 550 der 730 zusätzlichen Leerwohnungen entfallen auf die Regionen Glattal, Oberland und Unterland. Die beiden grossen Zentren des Kantons – die Städte Zürich und Winterthur weisen demgegenüber stabile oder gar leicht Rückläufige Leerwohnungszahlen auf. In der Region Pfannenstiel liegt die Leerwohnungsziffer 2018 erneut am höchsten. Sie ist um etwa 0,14 Prozentpunkte auf 2,23 Prozent angestiegen. Ebenfalls auf hohem Niveau liegen das Oberland, das Knonaueramt und das Weinland mit jeweils mehr als 1,6 Prozent. Den grössten Anstieg der Leerwohnungsziffer verzeichnete jedoch das Unterland mit 0,3 Prozentpunkten.

Leerstand in den Gemeinden

Die Entwicklung der Leerwohnungszahlen in einzelnen Gemeinden wird besonders von der Bauentwicklung beeinflusst und kann daher vor allem in kleineren Gemeinden sehr stark schwanken. In der folgenden interaktiven Grafik kann die Entwicklung der Leerstandszahlen für den gesamten Kanton und über die letzten Jahre nachvollzogen werden.

Das Anklicken mehrerer Gemeinden ermöglicht einen Vergleich zwischen den Gemeinden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass den Gemeinden zur Erhebung der Leerstandszahlen unterschiedliche Methoden zugestanden werden. Diese reichen von der Nutzung von Registerdaten über Daten der Elektrizitätswerke bis hin zur Auswertung von Webportalen. In der Regel nutzen die Gemeinden eine Kombination unterschiedlicher Erhebungsmethoden.

Aufgrund dieser Tatsache ist eine direkte Vergleichbarkeit daher nicht zwingend gegeben. Insbesondere im Zeitverlauf lassen sich jedoch Entwicklungstrends in den Gemeinden vergleichen.