Bau- & Wohnungswesen

Das Statistische Amt publiziert im Bereich Bau- und Wohnungswesen aktuelle Zahlen zum Gebäude- und Wohnungsbestand,  zur Wohnbautätigkeit sowie die Leerwohnungsstatistik. Als Grundlage hierfür dienen das Gebäude und Wohnungsregister (GWR) sowie die Informationen der Gebäudeversicherung (GVZ).

Im 2. Quartal 2019 kamen im Kanton Zürich 1'650 Neubauwohnungen hinzu. Stärkster Monat war in diesem Zeitraum der Januar, in dem 817 Wohnungen fertig gestellt wurden.

Jahresentwicklung

Im laufenden Jahr 2019 wurden 3'220 Wohnungen im Zuge von Neubauprojekten fertig gestellt, davon gut 62 Prozent in Mehrfamilienhäusern. Zudem kamen rund 560 Wohnungen aufgrund von Umbauten, Aufstockungen oder anderen baulichen Eingriffen an bereits bestehenden Gebäuden hinzu. Dies entspricht rund 15% des gesamten Wohnungszuwachses seit Anfang 2019.

Zukünftige Entwicklung

Wirft man einen Blick in die Zukunft, so lässt sich erkennen, dass in den nächsten zwölf Monaten 9'860 Wohnungen vor der Fertigstellung stehen. Im darauffolgenden Jahr sind bereits 7'330 und langfristig weitere 3'930 Wohnungen projektiert. Während hinsichtlich der langfristigen Bauentwicklung noch grosse Ungewissheit besteht, ist auf Basis der registrierten Projekte davon auszugehen, dass das Niveau der Bauentwicklung in der näheren Zukunft tendenziell leicht steigen wird.

Räumliche Verteilung

Grosse Wohnbauprojekte sind räumlich und zeitlich begrenzt und stellen in den Gemeinden in der Regel besondere Ereignisse dar. Entsprechend ändert sich die räumliche Verteilung grösserer Wohnbaukonzentrationen ständig.

Schaut man sich den Anteil der Neuwohnungen am gesamten Wohnungsbestand im letzten Quartal an, so führt die Gemeinde Grüningen mit einem Neuwohnungsanteil von 5% die Rangliste an. Absolut gesehen wurden mit 492 Wohnungen in Zürich die meisten Wohnungen gebaut. Dies entspricht bei einem aktuellen Wohnungsbestand von 231'065 einen Neuwohnungsanteil von 0.2%. Durch Aggregation der neu gebauten Wohnungen auf ein gleichmässiges Raster lassen sich Aussagen über die kleinräumigen Wohnbau- konzentrationen machen. Grossprojekte sowie eine Häufung von kleineren Projekten werden so besser erkennbar. Im letzten Quartal lag im Kanton Zürich die höchste Baudichte bei 168 Neubauwohnungen pro 0.75 km2.

Wohnbauentwicklung seit dem Jahr 2000

Seit der Jahrtausendwende ist die Bauentwicklung angestiegen und liegt in den letzten Jahren auf einem deutlich höheren Niveau. In den letzten fünf Jahren wurden durchschnittlich etwa 9’420 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Die Bautätigkeit lag somit um 2’500 Wohnungen über dem Durchschnitt der ersten fünf Jahre des Beobachtungszeitraums. Auch die Zusammensetzung der Neubauten hat sich spürbar verändert. Während um die Jahrtausendwende noch rund 28% der Wohnungen in Einfamilienhäusern entstanden, stellt diese Kategorie im letzten Jahr nur noch 6% der Neubauwohnungen. Umgekehrt werden heute in der Regel mehr Wohnungen in gemischt genutzten Gebäuden realisiert. Der grösste Teil der Neubauwohnungen entsteht jedoch heute wie damals in Mehrfamilienhäusern.

Hintergrund

Das Gebäude- und Wohnungsregister stellt eine der wichtigsten Datenquellen zu Beurteilung der baulichen Entwicklung im Kanton Zürich dar. Es erfasst alle geplanten und bestehenden Wohngebäude und enthält zahlreiche Angaben zum jeweiligen Gebäude, wie z.B. das Baujahr, die Gebäudekategorie oder seine Lage im Kanton. Auch Informationen zu den Wohnungen, wie z.B. die Wohnfläche oder die Zahl der Zimmer, sind Teil des Registers.

Weitere Informationen

Dieser Bericht wurde automatisiert erstellt. Weitere Informationen zum Wohnungsbestand und zur Bautätigkeit sind auf unserer Homepage unter Wohnungsbestand zu finden. Auf Wunsch bieten wir ausserdem massgeschneiderte Auswertungen und Analysen an. Wenden Sie sich dafür bitte an unseren Datashop oder an die Abteilung Analysen & Studien.

Datendownload

Die den Auswertungen zu Grunde liegende Daten können als Tabelle oder Karte bezogen werden. Dabei gilt es zu beachten, dass die Daten aufgrund von Nachkorrekturen in den Registerdaten leichte Unterschiede zu den in den Quartalsberichten dargestellten Zahlen aufweisen können.

Die Leerwohnungszählung ermittelt jährlich die Zahl der Wohnungen, die per 1. Juni leer stehen. Die Leerwohnungszahl bildet dabei nur einen Teil der Wohnungen ab, die auf den Markt kommen. Der Grossteil der Wohnungen wird unmittelbar nach einem Auszug wieder vermietet oder verkauft. Damit herrscht am Wohnungsmarkt mehr Bewegung, als in der Leerwohnungszahl zum Ausdruck kommt. Die Leerwohnungsziffer bezeichnet den Anteil leerer Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand.

Rückgang der Leerwohnungszahlen in fast allen Kantonsteilen

Die Zahl der leerstehenden Wohnungen sank mit Ausnahme der Region Winterthur in allen Kantonsteilen. Zum Stichtag 1. Juni standen im gesamten Kanton 6654 Wohnungen leer und somit 675 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Der Trend steigender Leerwohnungszahlen, der in den letzten vier Jahren beobachtet werden konnte, ist somit vorerst gebrochen. Insbesondere sind von dieser Entwicklung die Regionen Glattal und Pfannenstiel sowie die Stadt Zürich betroffen. Die Leerwohnungsquote sank entsprechend auf 0,88 Prozent.

In insgesamt 86 Gemeinden ging die Zahl der Leerstände um total 1373 Wohnungen zurück. Dominiert wurde der Rückgang von den Gemeinden Pfäffikon (–153), Zürich (–141), Küsnacht (–92) und Rümlang (–80), in 34 weiteren Gemeinden reduzierte sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen um zehn oder mehr. Umgekehrt stieg die Zahl der Leerstände in 62 Gemeinden um total 698 Wohnungen. Den grössten Beitrag zu diesem Anstieg leisten die Gemeinden Winterthur (+110) und Uster (+53). Lediglich in 18 Gemeinden wuchs der Leerstand um mehr als zehn Wohnungen.

Der Rückgang der Leerwohnungszahlen erstaunt ein wenig, da die weiterhin hohe Bautätigkeit auf eine gebremste Bevölkerungszunahme trifft. Dies zeigt, dass andere – lokal wirksame – Faktoren eine wichtige Rolle spielen. Zum einen sind an den Orten neue Wohnungen entstanden, die einen entsprechenden Druck am Wohnungsmarkt verspürt haben und somit Leerstände rasch abbauen konnten. Zum anderen ziehen viele Haushalte aus Altbauten in Neubauwohnungen und hinterlassen oftmals Wohnungen ohne Nachmieter oder Käufer. Aktuell stehen rund 5'540 Altbauwohnungen leer, dies entspricht 83 Prozent aller Leerwohnungen. Unterscheiden sich die Qualitäten der leerstehenden Altbauten von einer Gemeinde zur anderen und variiert zudem der Druck auf den Wohnungsmarkt, so werden diese leeren Wohnungen nicht gleich schnell belegt.

Mit mehr als 60 Prozent finden sich die grössten Leerstände – wie auch in den vergangenen Jahren – in den 3- und 4-Zimmer-Wohnungen. Während der Anteil der 4-Zimmer-Wohnungen am Leerwohnungsbestand seit 2006 um rund 8 Prozent zurückgegangen ist, stieg der Anteil der 3-Zimmer-Wohnungen um 5 Prozent. Lokal betrachtet kann so auch der Wohnungsmix der freien Wohnungen einen spürbaren Unterschied in der Neubelegung ausmachen.

Deutlicher Rückgang der Leerwohnungszahl in der Stadt Zürich

Zu den Gemeinden mit einem besonders starken Rückgang der Leerwohnungszahl gehört auch die Stadt Zürich, wo die Anzahl leerstehender Wohnungen um fast einen Drittel zurückging. Standen am 1. Juni 2018 noch 447 Wohnungen leer, so sind es ein Jahr später nur noch 306. Entsprechend sinkt auch die Leerwohnungsziffer weiter, nämlich um 0,06 Prozentpunkte von bereits tiefen 0,20 Prozent auf 0,14 Prozent – der niedrigste Wert seit 2013. Dieser Rückgang ist umso bemerkenswerter, als die Bautätigkeit im vergangenen Jahr weiterhin hoch war. Die immer noch sehr tiefe Leerwohnungsziffer illustriert die anhaltend hohe Beliebtheit der Stadt Zürich als Wohnort. Obwohl laufend neuer Wohnraum entsteht, kann das Wohnungsangebot in der Stadt Zürich nicht mit der hohen Nachfrage Schritt halten.

Am deutlichsten ist der Rückgang der Leerwohnungszahl bei den eher kleinen und mittleren Wohnungsgrössen. So sank die Anzahl leerstehender 2-Zimmer-Wohnungen von 95 auf 53, die Anzahl leerstehender 3-Zimmer-Wohnungen von 173 auf 110. Demgegenüber sind bei den ganz kleinen Wohnungen mit nur einem Zimmer und bei grossen Wohnungen ab 5 Zimmern kaum Veränderungen im Leerstand zu beobachten. Nur wenig veränderten sich auch die Leerstände in Einfamilienhäusern und in Neubauten. Von 20 auf 39 stieg hingegen die Anzahl der Wohnungen, die zum Verkauf ausgeschrieben sind. Da die Fallzahlen hier sehr klein sind, kann man trotz der annähernden Verdoppelung nicht auf einen Trend schliessen.

Der Medianmietpreis der 267 leerstehenden Mietwohnungen liegt deutlich über den Preisen anderer Wohnungen in der Stadt Zürich. Während neue Mietverträge in der Stadt Zürich in den letzten beiden Jahren im Mittel zu einer Nettomonatsmiete von 24 Franken pro Quadratmeter abgeschlossen wurden, liegt derQuadratmeterpreis bei den Leerwohnungen mit 29 Franken deutlich höher (Grafik 2). Dies liegt einerseits daran, dass Wohnungen im gehobenen Segment bei den Leerwohnungen übervertreten sind. Andererseits bleiben Wohnungen auch dann tendenziell eher leer, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis von den Wohnungssuchenden als vergleichsweise ungünstig eingeschätzt wird. Dies gilt auch für Wohnungen im unteren und mittleren Segment.

Die Leerwohnungsziffer ist in allen Stadtkreisen tief. Unterschiede zwischen den einzel-nen Stadtkreisen gibt es aber dennoch: Am höchsten ist die Leerwohnungsziffer mit 0,44 Prozent im Kreis 1. Da dort der Gesamtwohnungsbestand vergleichsweise klein ist, schlagen sich bereits wenige leere Wohnungen in der Leerwohnungsziffer nieder. Praktisch keine Leerwohnungen gibt es in den Kreisen 3 (0,08 %), 6 (0,05 %) und 9 (0,05 %).

Leerstand in den Gemeinden

Die Entwicklung der Leerwohnungszahlen in einzelnen Gemeinden wird besonders von der Bauentwicklung beeinflusst und kann daher vor allem in kleineren Gemeinden sehr stark schwanken. In der folgenden interaktiven Grafik kann die Entwicklung der Leerstandszahlen für den gesamten Kanton und über die letzten Jahre nachvollzogen werden.

Das Anklicken mehrerer Gemeinden ermöglicht einen Vergleich zwischen den Gemeinden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass den Gemeinden zur Erhebung der Leerstandszahlen unterschiedliche Methoden zugestanden werden. Diese reichen von der Nutzung von Registerdaten über Daten der Elektrizitätswerke bis hin zur Auswertung von Webportalen. In der Regel nutzen die Gemeinden eine Kombination unterschiedlicher Erhebungsmethoden.

Aufgrund dieser Tatsache ist eine direkte Vergleichbarkeit daher nicht zwingend gegeben. Insbesondere im Zeitverlauf lassen sich jedoch Entwicklungstrends in den Gemeinden vergleichen.

Leerwohnungsdaten der Gemeinden

Über die Leerwohnungszählung

Die Leerwohnungszählung wird seit 1974 nach Vorgaben des Bundes durchgeführt und erfasst bei allen Gemeinden die am 1. Juni leerstehenden Wohnungen, die entweder zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden. Nicht erfasst werden Wohnungen, die zwar unbewohnt, jedoch schon vermietet oder verkauft sind. Die ausgewiesenen Leerstandszahlen umfassen also nur Wohnungen, die zwar ausgeschrieben sind, aber nicht vermietet oder verkauft werden können. Sie schliessen somit nur einen Teil aller in Presse und Internet ausgeschriebenen Objekte ein. Die von der Leerwohnungszäh-lung ausgewiesenen Resultate beziehen sich deshalb auf denjenigen Teil des Wohnungsangebots, der nicht sofort von der Nachfrage absorbiert wird (Neubauwohnungen, hochpreisige oder aber ältere, de-modierte Wohnungen sowie solche an problematischen Lagen). Im Zeitverlauf ist die Leerwohnungszif-fer ein sensibler Indikator für Ungleichgewichte im Wohnungsmarkt.