Leerwohnungsstatistik 2016

17.08.2016 - Mitteilung

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Erstmals seit 1998 liegt die Leerwohnungszahl im Kanton Zürich bei über 6'000. Dies ist ein Anstieg um mehr als 600 gegenüber 2015 und entspricht einem Wachstum von über 13 Prozent. Neu beträgt der Leerwohnungsanteil 0,84 Prozent. Beobachtet werden die geringsten Leerstände bei den kleinen Wohnungen mit weniger als drei Zimmern. In der Stadt Zürich ist die Leerwohnungszahl hingegen praktisch stabil geblieben.

Mit der Leerwohnungszählung wird jährlich die Zahl der Wohnungen ermittelt, die per 1. Juni leer stehen. Die Leerwohnungszahl bildet nur einen Teil der Wohnungen ab, die auf den Markt kommen. Der Grossteil der Wohnungen wird unmittelbar nach einem Auszug wieder vermietet oder verkauft. So werden etwa in der Stadt Zürich in einem  durchschnittlichen Monat rund 1'700 Wohnungen (wieder-)bezogen, was mehr als dem Dreifachen des aktuellen Leerwohnungsbestandes entspricht. Damit  herrscht am Wohnungsmarkt mehr Bewegung, als in der Leerwohnungszahl zum Ausdruck kommt.

Leerstand und Wohnungsgrösse

Die Zahl der im Kanton Zürich als leerstehend gemeldeten Wohnungen lag von 2008 bis 2012 fast konstant bei rund 4'000 und hat seit diesem Zeitpunkt kontinuierlich zugenommen. Aktuell liegt die Leerwohnungszahl bei 6'146 und erreicht somit das Niveau der späten 1990er-Jahre. Die Zunahme betrifft alle Wohnungsgrössen. Werden die Zahlen der späten 1990er-Jahre mit der aktuellen Erhebung verglichen, so lassen sich jedoch grundlegende strukturelle Unterschiede erkennen.  

Während aktuell rund jede zweite leerstehende Wohnung vier oder mehr Zimmer aufweist, machten in den späten 1990ern grosse Wohnungen nur rund 40 Prozent der leerstehenden Wohnungen aus. Umgekehrt kann man auch beobachten, dass gegenwärtig nur jede fünfte leerstehende Wohnung weniger als drei Zimmer aufweist, während in den späten 1990er-Jahren noch knapp jede dritte leerstehende Wohnung in diesem Segment zu finden war.  

Gleichzeitig lässt sich jedoch erkennen, dass der Anteil der leerstehenden grossen Wohnungen (vier oder mehr Zimmer) in den letzten zehn Jahren leicht abgenommen hat und parallel der Anteil der leerstehenden kleinen Wohnungen (ein bis zwei Zimmer) leicht zugenommen hat. Eine Erklärung für diese Entwicklung ist in der grösseren Bedeutung von Mehrfamilienhäusern in der Bauentwicklung zu erkennen. Sei es aufgrund neuer raumplanerischer Zielsetzungen, dem Wunsch nach einer nachhaltigeren Bauentwicklung oder schlicht aus Mangel an Einfamilienhauszonen. Einfamilienhäuser machen letztendlich auch in den ländlichen Gebieten des Kantons nur noch sehr selten den Grossteil der Siedlungsentwicklung aus und tragen folglich weniger zum Wohnungsleerstand bei.

Leerstand und Eigentümerstruktur

Der grösste Anteil aller Wohnungen im Kanton fällt in den Mietsektor -  entsprechend nehmen auch die Mietwohnungen den grössten Anteil an den leerstehenden Wohnungen ein. Insgesamt schwankt der Mietwohnungsanteil in den vergangenen 20 Jahren jeweils um 80 Prozent und liegt aktuell bei rund 82 Prozent. Diese Konstanz erstaunt auf den ersten Blick, da in der Vergangenheit deutlich mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als in Einfamilienhäusern entstanden sind. Es ist daher anzunehmen, dass der rückläufige Einfamilienhausbau durch den Bau von Stockwerkeigentumswohnungen kompensiert wird und sich dies folglich auch in den Leerwohnungszahlen niederschlägt. Während die meisten leerstehenden Mietwohnungen drei oder vier Zimmer aufweisen, stehen im Wohneigentum vorwiegend Wohnungen mit vier und mehr Zimmern frei.

Im Vergleich der leerstehenden Mietwohnungen zu den leerstehenden Eigentumswohnungen fällt auf, dass deutlich geringere Schwankungen im Eigentumssegment auftreten. Einerseits kann davon ausgegangen werden, dass sich hierin die Bautätigkeit wiederspiegelt, andererseits sind Bewohnerfluktuationen typischerweise in Mietwohnungen grösser als in Eigentumswohnungen. Es ist daher anzunehmen, dass sich Veränderungen im Wohnungsmarkt in der Menge eher auf Mietwohnungen auswirken. In diesem Zusammenhang spielen auch finanzielle Rahmenbedingungen und die strukturelle Zusammensetzung eine wichtige Rolle.

So sind kleine Eigentumswohnungen mit weniger als vier Zimmern eher selten – kleine Einfamilienhäuser sind quasi gar nicht verfügbar. Obwohl Leerwohnungen im Eigentum nur ca. 20 Prozent ausmachen, stellen sie abhängig vom Jahr zwischen 40 und 60 Prozent der Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern. Einfamilienhäuser stellen rund 10 Prozent aller leerstehenden Wohnungen. Allerdings handelt es sich hierbei nicht nur um Eigentumsobjekte. Aus den verfügbaren Zahlen lässt sich aber ableiten, dass ein signifikanter Teil der leerstehenden Einfamilienhäuser Mietobjekte sind.

Leerstand und Bautätigkeit

Die Bautätigkeit kann die Leerwohnungsentwicklung direkt beeinflussen, da nicht immer alle neu erstellten Wohnungen gleich vermietet oder verkauft werden können. Allerdings bedeutet eine intensive Bautätigkeit nicht automatisch eine grosse Anzahl an zusätzlichen Leerwohnungen. Ebenso bedeutet eine niedrige Bauentwicklung nicht zwingend eine niedrige Leerwohnungszahl.

Die Bauentwicklung in den späten 90er Jahren und den ersten Jahren des neuen Jahrtausends weisen beispielsweise eine recht stabile Neubauentwicklung von rund 5'000 bis 6'000 Wohnungen auf (gepunktete Linie). Im Sinne der Leerwohnungszählung werden Wohnungen als Neubau bezeichnet, die zum Zeitpunkt der Erhebung nicht älter als zwei Jahre sind. Die im folgenden dargestellte Neubautätigkeit fasst somit die neu erstellten Wohnungen aus dem jeweiligen Jahr und die neu erstellten Wohnungen aus dem Vorjahr zusammen. Die Neubautätigkeit zeigt einerseits den bekannten Anstieg der jährlich fertiggestellten Wohnungen auf das heutige Niveau. Andererseits wird die strukturelle Verschiebung in den Grössenkategorien - insbesondere die Zunahme von Wohnungen mit drei oder weniger Zimmern - deutlich.

In den letzten 10 Jahren lag die Neubautätigkeit im Kanton auf einem deutlich höheren Niveau als in den späten 1990er Jahren, sodass in der Regel mehr als 9'000 neue  Wohnungen auf den Markt gekommen sind. Der Leerwohnungsanteil in Neubauten ist dabei fast stetig gestiegen. Es ist anzunehmen, dass die hohe Bautätigkeit in den letzten Jahren für einen wesentlichen Teil der Leerwohnungsentwicklung verantwortlich ist, während in den späten 90er Jahren andere Ursachen eine Rolle gespielt haben müssen.

Während in den späten 90er Jahren grosse Wohnungen noch mehr als die Hälfte aller neu erstellten Wohnungen ausmachten, stellen sie heute nur noch rund ein Drittel der neuen Wohnungen. Im Gegenzug haben kleine Wohnungen einen besonders starken Anstieg verzeichnet.

Die jeweilige Leerwohnungsziffer nach Wohnungsgrösse in Neubauten unterliegt in den letzten 20 Jahren sehr grossen Schwankungen. Aufgrund der zum Teil geringen Anzahl von Neubauwohnungen in 1-Zimmerwohnungen sollten die Werte in den späten 90er Jahren nicht überbewertet werden. Drei Erkenntnisse lassen sich jedoch eindeutig aus den Daten herauslesen.

1.    Im Gegensatz zu den 90er Jahren weist die aktuelle Leerwohnungsquote eine umgekehrte Verteilung der Wohnungsgrössen auf. Während früher eher kleine Neubauwohnungen leer standen, stehen heute eher grosse Neubauwohnungen leer.

2.    Während die 90er Jahre durch eine grosse Dynamik gekennzeichnet waren, ist die Leerwohnungsquote –  unabhängig von der Wohnungsgrösse – über einen langen Zeitraum sehr stabil geblieben.

3.    Seit 2013 steigt der Anteil der Leerwohnungen in allen Wohnungsgrössen in den Neubauten wieder an. Besonders stark betroffen sind sehr grosse Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern.

Leerstand und räumliche Verteilung

Das Raumordnungskonzept als Teil des kantonalen Richtplans teilt den Kanton in fünf Handlungsräume auf, für die aufgrund ihrer Lage und strukturellen Voraussetzungen unterschiedliche Entwicklungsstrategien entworfen wurden. Während beispielsweise in der urbanen Wohnlandschaft und der Stadtlandschaft ein Fokus auf eine kompakte und dichte Siedlungsentwicklung gelegt wird, stehen in der Natur- und Kulturlandschaft eine ausgewogene Natur-/Landschafts- und Siedlungsentwicklung im Vordergrund.

Die Handlungsräume urbane Wohnlandschaft und Stadtlandschaft beinhalten deutlich mehr als die Hälfte aller Wohnungen im Kanton. Insbesondere in der Stadtlandschaft nehmen kleine Wohnungen einen vergleichsweise grossen Teil am Gesamtwohnungsbestand ein. Umgekehrt nehmen grosse Wohnungen in den weniger urbanen Handlungsräumen einen grösseren Anteil am Wohnungsbestand ein.

Die Leerwohnungszahlen spiegeln grundsätzlich den Wohnungsbestand wieder: je mehr Wohnungen im Handlungsraum vorhanden sind, desto mehr Leerwohnungen sind insgesamt zu finden. Eine deutliche Ausnahme ist jedoch die Stadtlandschaft, denn innerhalb dieser zentralen und gut erschlossenen Räume des Kantons sind verhältnismässig sehr wenige Leerwohnungen zu finden. Der geringe Leerstand ist hier auch Ausdruck der attraktiven infrastrukturellen Voraussetzungen wie Erreichbarkeit des öffentlichen Verkehrs oder Nähe zu Einkaufs- und Freizeiteinrichtungen sowie zum Arbeitsplatz. Insgesamt befinden sich die meisten Leerwohnungen in urbanen Wohnlandschaften - also einem Raum der in der Regel auch über gute infrastrukturelle Voraussetzungen verfügt und kurze Reisezeiten in die Zentren verspricht.

Setzt man Leerwohnungen und den Wohnungsbestand in Zusammenhang ergibt sich für die Stadtlandschaft eine sehr niedrige Leerwohnungsquote – und das gilt für alle Wohngrössen. Keine Wohnungsgrösse in der Stadtlandschaft erreicht eine Quote von 0,5. Somit liegen alle Kategorien deutlich unter den entsprechenden Kennwerten der anderen Handlungsräume. Auch wenn zurecht darauf hingewiesen wurden, dass vor allem grosse und teure Wohnungen zunehmend leerstehen, so ist gleichermassen jedoch auch wahr, dass nur ein sehr kleiner Teil der grossen und teuren Wohnungen in der Stadtlandschaft unbewohnt sind.

Leerstand in den Gemeinden

Die Entwicklung der Leerwohnungszahlen in einzelnen Gemeinden wird besonders von der Bauentwicklung beeinflusst und kann daher vorallem in kleineren Gemeinden sehr stark schwanken. In der folgenden interaktiven Grafik kann die Entwicklung der Leerstandszahlen für den gesamten Kanton und über die letzten Jahres nachvollzogen werden.

Das Anklicken mehrer Gemeinden ermöglicht einen Vergleich zwischen den Gemeinden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass den Gemeinden zur Erhebung der Leerstandszahlen unterschiedliche Methoden zugestanden werden. Diese reichen von der Nutzung von Registerdaten über Daten der Elektrizitätswerke bis hin zur Auswertung von Webportalen. In der Regel nutzen die Gemeinden eine Kombination unterschiedlicher Erhebungsmethoden. Aufgrund dieser Tatsache ist eine direkte Vergleichbarkeit daher nicht zwingend gegeben. Insbesondere im Zeitverlauf lassen sich jedoch Entwicklungstrends in den Gemeinden vergleichen.

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